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美国EB-5投资移民资金结构:高级贷款|上篇[2024-11-01]

 
今天,EB5Sir再来介绍一些EB-5的基本概念,资金结构部分的高级贷款。

为什么要专门来谈谈高级贷款呢?

原因是,新法之后,EB-5项目以高级贷款形式出现的越来越多,几乎占到了主导地位,至少是乡村项目。这与老法的EB-5项目,以夹层贷款为主的状况发生了很大的变化,这是怎么发生的呢?

在展开正文之前,先来学习下EB-5项目的资金结构。之前我们有专门谈过几篇。

资金结构:
股权与债权|EB-5资金结构(上)
优先股、高级贷款与夹层贷款|EB-5资金结构(中)
风险模型与安全退出|资金结构(下)
EB-5项目之资金结构|视频

老法下,典型项目的资金结构如下:



开发商股权:10~20%
银行高级贷款:50~60%
加一起,一共:60~80%
还缺20~40%,需要其他资金进去弥补这个缺口,譬如:EB-5进去,做夹层贷款。

以前很少有高级贷款项目,甚至有些所谓的高级贷款项目是虚假宣传,譬如前两年被SEC起诉的纽约东方绿湾,宣传又有银行贷款EB-5又是高级贷款:SEC诉华人区域中心,史上第二大欺诈案

今天,先来谈谈,为什么新法下EB-5的高级贷款项目肉眼可见得多起来了呢?

EB5Sir个人认为,可能有两个原因:

1. 利率高了,融钱难了。

当前,银行特别惜贷,不愿意进房地产项目,就算有机会拿到了利息也高。这就给了其他追求高收益高风险的资金,地产基金,包括EB-5这样的另类资金,更多的机会进地产项目。

以前,4~5%就可以拿的银行建筑贷款,做高级贷款。而现在,基准利率都比这高了,建筑贷款都要走到8%甚至更高了。其他基金进来,不会比银行资金便宜,高级贷款的位置相对可能会空出来。

简单说,就是又贵又不容易拿,就给了EB-5资金机会。

城市项目这两年我没怎么关注,这点在当前乡村房地产项目上非常典型,几乎很少见银行贷款,要有其他贷款也是基金类的,EB-5资金唱了主角。

2. EB-5涨价了。

涨价,对于EB-5项目的整体规划设计是有益的,因为单位资金所需要的就业数下来了。

老法,50万需要配比10个就业,每10万需2个就业;
现在,80万才需要10个就业,每10万只需1.25个就业,比以前少了37.5%;

这有什么好处呢?就是EB-5资金的占比,在这个资金结构中可以更高了。

以前,EB-5资金占比,30%的话就业比较宽裕,到50%就有点太紧凑,就业余量就非常小了。现在,哪怕到了80%,就业余量也还凑合。

绿卡是由就业决定的,这样EB-5资金进项目的余地就宽松了很多。

简单而言,项目资金结构的限制条件小了。

基于这两个原因,就给了EB-5资金以更大比重进项目的可能,把银行空出来的位置给填平了。

现在EB-5是高级贷款的项目,大致都落在了50~80%资金占比的区间,与老法项目相比较而言,就业也不是太紧张,还能接受。

因此,现在EB-5资金所说的高级贷款,不少是可行的,真实的,与老法差别比较大。

最后,还是要注意3点:

1. 绝大多数EB-5高级贷款,是以开发商股权之外都是EB-5资金为代价的。

换句话说,项目既要有银行贷款,EB-5又要是高级贷款,这点往往行不通。你不能既要又要。除非是这样的项目:SEC诉华人区域中心,史上第二大欺诈案

2. EB-5项目的优劣好坏,高级贷款与否只是次要因素。

EB-5投资人的权利是让渡给区域中心或项目方的,项目本身的好坏会决定最终投资成败,也就是:人和事最为重要,而不是由资金结构决定的。

这是EB5Sir个人评判项目好坏的原则,供参考:选择EB-5项目,不要舍本逐末

3. 我们还要注意如何辨识真假高级贷款以及其他注意事项,这点在以后再谈。
 
文章来源:美国EB5一点通

来源于:美国EB5一点通
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