美国EB-5投资移民:投资维持期案,终于有进展了!

最近，EB5Sir留意到一个案子，EB-5投资人因发起诉讼已经过了诉讼时效而被驳回。

这是2024年，中国EB-5投资人因旧金山Proper酒店项目，对其区域中心和开发商发起的诉讼：旧金山Proper酒店，房地产市场困境下的一起新诉讼，近日被法院驳回：



该EB-5项目背景的简单介绍，如下：

1. 大概在2012年，该项目募集EB-5资金收购开发商所拥有的酒店进行翻新改造；
2. 原计划改建项目的总成本6000万左右，但是最后延期了3年建成，总成本增加了4000万左右；
3. 因为成本增加，又进行了额外的融资，导致最后高级贷款违约，EB-5投资无法偿还；
4. 原计划号称使用万豪品牌来运营酒店，最后实际使用的是开发商的自有品牌，也是投资人认为的项目失败的主要原因；

EB-5投资人，认为区域中心和开发商：

1. 在购买和销售酒店的过程中存在利益冲突。
2. 酒店的购买和翻新预算不透明，成本超支。
3. 违反了对项目公司及其成员的信托责任。
4. 通过虚假陈述误导原告投资，例如声称酒店将由万豪酒店管理，但实际上并非如此。

该诉讼的指控，主要是两项，区域中心和开发商的，合同违约以及违反信托责任，并且进行了证券欺诈。

但是，这两项主要指控都被特拉华州法院驳回，理由是已经过了诉讼时效，详情如下：

1. 合同违约和违反信托责任

法院依据特拉华州法律，来判断合同违约和违反信托责任的诉求，是否超过诉讼时效。

在特拉华州，合同违约和违反信托托责任的诉求适用三年的诉讼时效。时效从原告知道或应当知道侵权行为发生之日起开始计算。

本案原告的相关诉求基于2012年至2015年期间被告的行为，法院认定其诉求已超过三年的诉讼时效。

法院认为：

原告的合同违约和违反受托责任的诉求主要基于2012年至2015年期间被告的行为。最晚在2015年3月16日，区域中心向原告发送信函，告知酒店不会与万豪合作。至此，原告应当意识到其权利可能受到侵害，诉讼时效开始起算。

原告于2024年5月8日提起诉讼，距离2015年3月16日已超过三年，明显超过了诉讼时效。

诉讼时效的争议：

原告声称，被告通过中国移民代理机构在2023年仍向其隐瞒真相，使其相信投资将得到偿还。

然而，法院认为，原告在2015年收到信函后，已经知道或应当知道酒店不会与万豪合作的事实，此时诉讼时效已经开始计算。被告后续的行为不足以构成欺诈性隐瞒以中断时效。

原告还主张，由于其在中国，依赖被告的中国代理人沟通，导致其无法发现资金被盗用，主张适用“隐性伤害”原则来中止时效。

但法院指出，原告只需通过翻译信函即可发现所谓的侵权行为，不存在无法发现的障碍。

2. 证券欺诈

对于证券欺诈的诉求，法院依据联邦法律进行裁决。

证券欺诈的诉求，需在违法行为发生后五年内提出，且不得晚于原告发现或应发现违法行为后的两年。

本案原告的证券欺诈诉求，基于其在2012年的投资行为，法院认定其诉求已超过五年的诉讼时效中止期限。

法院认为：

原告的证券欺诈诉求基于被告在2012年原告投资EB-5基金之前的虚假陈述，包括声称酒店将由万豪管理，以及通过旧金山市长的信函暗示该酒店项目已获得市政府批准，保证投资回报。

原告于2024年5月8日才提出证券欺诈的诉求，距离其2012年的投资行为已超过五年，超过了诉讼时效中止期限。

诉讼时效的争议：

原告提出，由于区域中心持续向原告表示其投资仍有价值，主张证券欺诈的诉求时效尚未届满。

但法院指出，证券欺诈的诉求涉及与证券买卖相关的虚假陈述，而原告在2012年已完成投资，后续关于投资价值的更新信息与证券买卖无关，不构成时效中断的理由。

很可惜，该项目的中国EB-5投资人，因诉讼时效的问题，无法主张自己的权利。

鉴于EB-5的NCE(新商业企业)，绝大多数都注册在该诉讼所在的特拉华州，合同违约和违反信托责任以及证券欺诈，是最典型的EB-5投资人维权诉由，该案诉讼时效方面的法律依据，与绝大多数EB-5投资人面临的状况一致，参考价值比较大，EB5Sir特此详细描述了该案的诉讼时效争议，供大家学习了解。

该案，提醒所有EB-5投资人，维权要趁早。

Law360报道链接：
https://www.law360.com/articles/2365135
 
文章来源：美国EB5一点通